조합설립 인가의 법적 요건은 단지 전체 소유자의 75% 이상 동의(동별 50% 이상). 이 문턱이 리모델링 사업의 첫 번째 큰 장벽으로, 추진위가 1~2년에 걸쳐 동의서 수집에 매달리는 단계입니다.
법적 요건 (주택법)
- 단지 전체: 소유자 수 기준 75% 이상
- 각 동별: 동마다 50% 이상
동별 50% 요건은 일부 동만 사업에 반대해 전체 사업이 막히는 것을 방지. 예외 동이 있으면 그 동만 사업에서 제외하고 추진하는 방식도 가능.
동의서 종류
리모델링 진행 단계마다 별도 동의서가 필요:
| 단계 | 동의서 | 요건 |
|---|---|---|
| 추진위 → 조합 | 조합설립 동의서 | 75% (동별 50%) |
| 시공사 선정 | 시공사 선정 동의서 | 50% 이상 |
| 사업계획승인 | 사업계획 동의서 | 75% |
| 사업 변경 | 사업변경 동의서 | 변경 내용에 따라 |
조합설립 동의서가 가장 어렵고, 그 후 단계는 비교적 수월합니다 (이미 조합원으로 묶여 있으므로).
동의서 수집 단계별 팁
1단계: 추진위 신뢰 구축
- 추진위 임원 공개·이력 검증
- 사업성 검토 자료 (예비 분담금·일반분양 세대 등) 투명 공개
- 정기 설명회·질의응답
- 외부 컨설팅·감정평가사·시공사 등 전문가 검증
2단계: 동의서 양식·내용 명확화
- 분담금 추정 범위 명시 (예: "25평 기준 약 3~5억 추가 분담")
- 사업 기간 추정 (예: "조합설립
입주 약 79년") - 무상지분율 보장 X 임을 명확히 (시공사 입찰안 단계 결정)
- 동의 철회 조건·절차
3단계: 개별 방문·1:1 상담
- 단지 내 거주자: 직접 방문
- 외부 거주자(임대 소유자): 우편·전화·온라인
- 반대파의 우려 사항 청취·문서화
4단계: 동의율 추적·공개
- 주간 단위로 동의율 진행 상황 게시
- 동의서 검수 (이중 동의·위임 무효 등 사고 방지)
자주 발생하는 문제
1. 동의서 위조·이중 계약
이미 동의서를 낸 사람이 추진위 추가 동의서·반대 측 동의서 모두에 서명하는 경우.
대응: 동의서에 본인 확인 (서명 + 인감·신분증 사본). 분쟁 시 인감증명서·등기부등본 대조.
2. 위임장 무효
소유자가 직접 동의 안 하고 가족·관리인에게 위임한 경우. 위임장 양식 부적절하면 인가 시점에 무효 판단.
대응: 위임장에 인감·신분증 사본 첨부 + 명시적 위임 범위 (조합설립 동의서 한정 등).
3. 외부 거주 소유자 미동의
전체 소유자의 30~50%가 외부 거주(임대) → 접촉이 어려움.
대응: 등기부등본으로 주소 확인 + 우편 안내 + 카카오톡·이메일 병행. 외부 동의가 가장 시간 많이 소요.
4. 반대파 결성
분담금 부담·이주 어려움·시공사 불신 등으로 반대파 결성. 반대 동의서를 받아 추진위 동의율을 약화시킴.
대응:
- 반대 사유 분석·1:1 설득
- 추진위 측 사업성 자료 보강
- 외부 전문가(변호사·세무사) 의견 공개
- 정기 설명회로 정보 격차 줄임
5. 소유권 변동 (매매·상속)
수집 도중 소유자가 바뀌면 새 소유자 동의서 새로 받아야.
대응: 등기부등본 정기 확인 (월 1회), 변동 시 즉시 추가 수집.
동의율 임계점 돌파 후
75% 도달 시:
- 인가 신청 서류 준비 — 동의서 원본·등기부등본·정관·사업계획서
- 시·구청 인가 신청
- 인가 (보통 2~6개월) 후 정식 조합 출범
- 시공사 선정 단계로 이동
단지위키에서 동의율 정보 추적
각 단지 패널 (제보된 단지에 한해):
- 추진 단계 (조합설립 단계 진행 중인지)
- 조합설립일 (이미 조합 설립된 단지)
- 출처 URL
추진위 단계 단지의 동의율 진행 상황은 보통 비공개. 단지 [정보 수정] 또는 댓글로 거주자가 직접 정보 공유 가능.
면책
본 가이드는 일반 절차 정보입니다. 동의서 양식·인감 요건·반대파 분쟁 등은 단지 정관·시·구청 인가 기준에 따라 다를 수 있으므로, 실제 사업 추진 시 변호사·세무사 자문을 받으세요.