1기 신도시는 1989년 발표·1991~1996년 입주한 분당·일산·평촌·산본·중동 5개 도시. 입주 30년이 가까워지며 노후 문제가 본격화됐고, 재건축보다 리모델링이 주류가 되고 있습니다. 한국 리모델링 사업의 가장 큰 시장.

1기 신도시 5곳 개요

용적률 출처: 국토부·각 시 공시 자료 (시점 따라 변동). 평균값으로 단지마다 다름.

왜 재건축이 아닌 리모델링?

1기 신도시 단지 대부분이 다음 조건에 걸림:

• 이미 높은 용적률 (170~230%): 재건축 시 용적률 추가 확보가 제한적 → 일반분양 세대 적게 → 사업성 ↓
• 재건축 분담금 부담 (재초환): 초과이익환수 탓에 분담금 ↑
• 리모델링은 용적률 영향 ↓: 골조 재사용으로 기존 용적률 유지·15% 증가만

따라서 1기 신도시는 리모델링이 거의 유일한 갱신 수단.

도시별 추진 현황

분당 (성남)

리모델링 추진의 메카. 정자동·서현동·미금동 일대에 추진 단지 다수.

• 평균 추진 단계: 시공사 선정~사업계획승인 단계가 가장 많음
• 주요 단지: 시범한양·정자삼성한신·미금동 동아삼익풍림 등
• 시공사 트렌드: GS건설·현대건설·DL이앤씨 등 대형사 입찰 활발

분당구 리모델링 추진 단지 보기 →

일산 (고양)

호수공원 인접 단지 중심으로 추진. 분당 대비 진행 속도는 다소 늦음.

• 추진 비중: 약화 평가가 있으나 수직증축 시도 단지 다수
• 주요 단지: 후곡마을·강선마을 등

일산동구 보기 · 일산서구 보기

평촌 (안양)

용적률 상대적 낮음 (200% 부근) → 재건축 가능성 검토하는 단지도 일부 있음.

• 평촌학원가 입지 활용 가능 → 일반분양 분양가 ↑ 기대
• 동안구 보기

산본 (군포)

평촌과 비슷한 시기, 비슷한 용적률. 리모델링 추진 단지 비중 ↑.

군포 산본 단지 보기

중동 (부천)

용적률 가장 높음 (~226%) → 재건축 사업성 가장 약함 → 리모델링 압도적.

부천 단지 보기

정부 정책 — 1기 신도시 특별법

2024년 국회 통과 후 시행된 **「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」**이 핵심. 주요 내용:

• 1기 신도시 등 노후 계획도시에 대한 용적률 완화 (최대 750%까지 상향 가능)
• 종 상향·용도 변경 절차 간소화
• 선도지구 지정으로 시범 사업 우선 추진
• 안전진단 절차 일부 완화 검토

이 특별법으로 일부 단지가 리모델링 → 재건축 전환 검토 중. 다만 용적률 완화가 모든 단지에 적용되는 건 아니며, 선도지구 지정 등 절차 통과가 필요합니다.

1기 신도시에서 리모델링 결정 시 체크 포인트

1. 단지 용적률 — 230% 넘으면 재건축 사업성 거의 없음 → 리모델링 유력
2. 안전진단 등급 — 수직증축은 B 이상 (B 못 받으면 수평으로 전환)
3. 소유자 동의율 — 75% 빠르게 도달 가능한가
4. 시공사 입찰 경쟁 — 대형 단지·우수 입지가 유리
5. 특별법 영향 — 선도지구 지정 가능성 검토

단지위키에서 1기 신도시 단지 추적

지도에서 1기 신도시 영역 줌 인하면 추진 단지가 색상 마커로 표시됩니다. 관심 단지는 즐겨찾기 또는 좋아요로 추적, 새 댓글·수정 발생 시 알림 받을 수 있습니다.

면책

본 가이드의 통계·단계 정보는 일반 통념 기준이며, 단지별 정확한 진행 상황은 조합 공지·시청 자료를 확인하세요. 1기 신도시 특별법은 시행령·후속 정책에 따라 적용 범위가 변동될 수 있습니다.

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