무상지분율은 조합원이 종전 평형의 면적 대비 추가 분담금 없이 받을 수 있는 새 면적의 비율입니다. 리모델링 분담금을 결정하는 가장 중요한 단일 변수 중 하나이며, 무상지분율이 높을수록 분담금이 줄어듭니다.

정의·기본 식

무상지분율 = 조합원이 무상으로 받을 면적 ÷ 종전 면적

예시:

• 종전 25평
• 신축 33평으로 증축
• 무상지분율 32%일 경우: 25 × 1.32 = 33평 → 추가 분담금 0
• 무상지분율 20%일 경우: 25 × 1.20 = 30평 → 33평 받으려면 3평만큼 분담금 추가

무상지분율이 결정되는 요인

단지별 차이

리모델링 단지의 무상지분율은 15~50% 사이가 일반적이며, 다음과 같이 분포:

• 15~25%: 입지 평이·일반분양 분양가 평이한 단지
• 25~35%: 1기 신도시·평촌·일산 등 무난한 단지
• 35~50%: 강남·서초·분당 우수 단지·일반분양 분양가 12억+ 기대

무상지분율 50%면 25평 → 37.5평까지 분담금 0으로 받을 수 있음. 입지 우수 단지에서만 가능한 사업성.

무상지분율 vs 분담금 관계

같은 단지·같은 평형이라도 무상지분율이 다르면 분담금이 크게 차이 납니다.

평당가는 단지마다 다르므로 위 수치는 예시. 실제는 단지별 시세·평면·시공사 조건에 따라 변동.

무상지분율 협상

무상지분율은 시공사 입찰안에서 제시되며, 조합원 총회 시 다음 항목과 함께 비교:

• 무상지분율 (%)
• 평당 공사비 (만원)
• 일반분양 세대수 (가능)
• 분양가 추정 (만원/평)
• 사업 기간 (개월)
• 시공사 브랜드·시공 실적

조합 입장에서 무상지분율만 높은 입찰안은 사업성 위험이 클 수 있음 (분양가 추정이 비현실적이면 사후 조정으로 무상지분율 하락 가능).

무상지분율을 높이는 전략 (조합 차원)

1. 상품성 좋은 평면 설계 — 일반분양 분양가 ↑
2. 시공사 입찰 경쟁 활성화 — 평당 공사비 ↓
3. 인허가 빠르게 — 사업 기간 단축으로 금융비 ↓
4. 수직증축 채택 — 일반분양 세대수 ↑
5. 공공기여 절감 — 임대주택 비율·기부채납 협상

단지위키에서 무상지분율 확인

각 단지 패널의 무상지분율 항목 (제보된 단지에 한해):

• % 단위 (예: 35)
• 출처 URL
• 일반분양 세대수와 함께 표시

단지 정보 수정 또는 단지 제보로 무상지분율 데이터를 함께 채워주시면 다른 사용자에게도 도움이 됩니다.

분담금 시뮬레이션

투자 계산기에서 본인 평형·예상 분담금·이주비·잔여 분담금 등을 입력해 자금 계획을 짤 수 있습니다.

면책

무상지분율은 시공사 입찰안 시점·권리변동계획 확정 시점·실제 일반분양 결과에 따라 단계적으로 변동될 수 있습니다. 본 가이드의 수치는 일반 통념이며 실제 단지의 데이터는 조합 공지·관리처분계획을 참조하세요.

관련 가이드

• 분담금 계산법
• 일반분양이 분담금에 미치는 영향
• 수직증축 vs 수평증축 차이